爆仓!杭州长租公寓鼎家资金链断裂宣布破产

  • 时间:2018-08-29 21:00 编辑: 来源: 阅读:260
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摘要: 中房网讯 从成立品牌,到占领市场,再到融资千万元,最后到彻底倒闭,只花了一年多的时间。  我爱我家前副总裁胡景晖关于“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”的警告言犹在耳,舆论对“谁推高了房租”的讨论激战正酣

 中房网讯 从成立品牌,到占领市场,再到融资千万元,最后到彻底倒闭,只花了一年多的时间。

  我爱我家前副总裁胡景晖关于“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”的警告言犹在耳,舆论对“谁推高了房租”的讨论激战正酣。不承想,远在杭州的长租公寓运营企业杭州鼎家网络科技有限公司突然宣布,因经营不善,出现资金链断裂,目前已经被安排进入破产清算程序。

  据《每日经济新闻》报道,鼎家科技采用的是近年来流行的“拿房-出租-融资-再拿房”模式快速发展,截至2017年底已发展长租公寓超过5000间。以牵扯其中的爱上街为例,其已经为租客向鼎家垫付全额房屋租金,再按月向租客收取房租。如今,这个平台与租客一起,成为了受害者。

  从爆红变爆仓

  杭州鼎家的长租公寓企业因资金问题停止运营,创了长租公寓从爆红到爆仓的新纪录。

  房东没有收到租金,租户交了租金却住不下去,双方察觉时中介却不见了——发生在“鼎家”公寓的,是传统租房市场里最典型的“黑中介”违法案例。只不过这次发生在改头换面的长租公寓上。

  《北京日报》文章指出,鼎家倒下格外吊诡。此前,关于鼎家公司破产倒闭的传闻不断,该公司法人8月2日特意发布申明,承认公司确实存在资金困难,内部也发生了高价收房、侵吞租金等一系列事件,但承诺会给个满意的结果;但15日,有业主和租户发现,该公司办公地点“人去楼空”;20日,该公司发布通知称,因经营不善导致资金断裂,已停止运营。

  但与传统“黑中介”不同的是,这家长租公寓的租户还涉及一笔“租金贷”。在鼎家与租户之间,还有一家提供贷款的金融机构。鼎家从房东手里收来房子、把房子租给租户,金融机构率先把租户需要支付的租金一次性垫付给鼎家,后续租户租住过程中不再向鼎家支付房租而是按月把钱还给金融机构。

  如今鼎家倒下,房东没收到租金要拿回来房子,租户没地方住自然不继续还款,金融机构则面临欠款。“我们也是受害者。我们垫付未偿还的钱还有180万左右,涉及243位租户。”金融机构“爱上街”公司相关负责人告诉记者,目前已找到了鼎家负责人,但还未谈好此事如何解决。

  接盘方不愿承担债务

  《每日经济新闻》记者实地走访发现,该公司门外以及内部墙上张贴的声明显示,鼎家科技经营不善,出现资金链断裂,无力按期支付业主租金,从租客处收取的押金和预收的房租也无力退还,目前已经被安排进入破产清算程序,涉及业主和租客的债务将另行清算结算,业主和租客可对于鼎家造成的损失通过诉讼途径解决。声明落款日期为8月23日。

  记者走进公司内部,记者看到现场一片狼藉,办公用具几乎被搬空,地上、桌上堆满各类文件、饮料瓶、零碎物品等。两名特勤人员表示:“一部分是公司搬走的时候遗留下的,另一部分是近几天不断有人上门追问信息了解情况,人多杂乱留下的垃圾。”

  值得注意的是,前述声明还显示,经多方协调,一家名为寓团(上海)网络科技有限责任公司(以下简称寓团公司)的企业被引入解决问题。针对愿意和其重新签约的业主,寓团公司提供了两种补贴方案,但不承担鼎家科技造成的直接损失和相关债务。

  记者以租客身份联系到寓团公司,对方工作人员表示:“由于公司正好想发展杭州市场,因此愿意承接相应业务,但并不承接相应纠纷和债务。也就是说我们还是以相应的方式为房东和租客提供租房中介服务,但此前(各方)与鼎家科技的资金等问题与我们无关。”

  “租金贷”模式藏雷

  鼎家爆仓事件,让不少长租公寓租户心头一紧,因为很多人都以类似的形式还款。

  经人提醒,在北京租住蛋壳公寓的市民李女士才发现自己每次交租其实是“还款”。去年,她租下一套蛋壳的长租公寓。按照蛋壳方面的要求,每次房租通过“58月付”微信公众号缴纳,但该公众号的支付页面显示,她每月缴纳的租金都写为“还款”。这与鼎家的贷款基本一样。在“58月付”官网上,这项产品被解释为“58同城推出的按月付房租的金融服务”,租户只需要凑够首月的房租及押金,剩余的房租将由58月付一次性付给公寓,租户按月还款给58月付即可。

  本来就被认为投资回报率太低的长租公寓,为何不选择直接向租户收房租,而是要多一道手续变成“贷款模式”?

  “爱上街”公司相关负责人向记者介绍,这一方式的出发点是帮助租客降低租房压力。从租户的角度上看,这种“租金贷”的确可以每月支付一次租金,免去一次性趸租多月或半年的租金。

  然而,在业内看来,这其实是长租公寓借着租户在暗自“敛财”。“长租公寓运营商通过租金贷,可以迅速回笼资金。”一家知名租赁企业负责人表示,租户按季付租金太慢,通过金融机构的垫付,可以一次性拿回租期内的全部租金。回笼资金后,就可以进一步收房、扩大市场占有率。这也就成为长租公寓运营商宁可花钱把租金变贷款的主要原因。

  “爱上街”公司这位负责人直言,这种“租金贷”其实是一种信用贷款,是借着租户的信用,由金融机构垫付给长租公寓运营商租金,这笔贷款的抵押物正是租户的信用。金融产品对申请人的信用记录有要求,一旦逾期不还款还会影响租户的信用记录。

  严格监管长租市场中的金融创新

  “好的时候是金融创新,但出了问题就变成一笔糊涂账,责任也很难说清。”易居房产研究院研究总监严跃进分析,对于长租公寓来说,各类贷款都是为了融资,进而扩大规模、广收房源。对于当前长租公寓的业务来说,金融创新力度虽然很大,但也需要强化监管,对经营资质从严把控。

  《21世纪经济报道》文章指出,当前长租公寓模式涉及到中介、金融以及民生等相关领域。在2016年公布的《国务院关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中,要求规范住房租赁中介机构,“充分发挥中介机构作用,提供规范的居间服务”。

  《意见》也提出,鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。这主要是指大型地产开发企业进入租赁市场后给予金融支持。今年4月,证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,提出发行住房租赁资产证券化产品条件:一是物业已建成并权属清晰等;二是物业正常运营,且产生持续、稳定的现金流;三是发起人(原始权益人)公司治理完善,具有持续经营能力及较强运营管理能力等。金融支持的本意是支持住房租赁企业建设和运营租赁住房、依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房。

  但是,在实际运作中,中介机构使金融支持变了形。某些中介公司旗下的长租公司并未有自持自建的物业,而是利用第三方个人住房进行出租业务,在这种情况下,就产生金融机构、中介、业主与租户四方关系。在这个关系网中,租户与金融机构存在直接的信贷关系,但金融机构却将信贷资金付给中介,然后由中介付给业主。

  显然,长租公司在这个过程中已经不是房屋中介,而是资本中介,它们利用业主的房屋以及租户的消费贷款进行资本套利。在这个模式中,资产是业主的,借钱的是租户,但是管理并支配钱的是长租公司,这部分资金根本没有任何第三方托管,也就是说,一旦公司大肆扩张而出现运营问题,长租公司无法付给业主约定的房租,业主会要求收回住房,租户则必须继续按合同给金融机构还款。

  这种金融创新严重违规并存在巨大的监管漏洞。规范的模式应该是:长租公司要么自己直接融资去对接业主,然后转租给租户,从中获利;要么,长租公司只提供管理和中介服务,为业主管理住房,并撮合租户与金融机构产生信贷关系,金融机构将一年租金直接付给业主,租户每月按时给金融机构还款。

  在这个游戏中,金融机构与长租公司是合伙关系,他们制造的长租模式需要不断扩张规模才能产生更多利润,这是一个缺乏监管的金融产品,在舆论中则是导致房租上涨的问题,进而演化成中介、租房价格市场化与管制的争论。我们认为,这其中已经不是住建部门“维护市场运行稳定”问题,而是金融监管缺失。

  来源:每日经济新闻、北京日报、21世纪经济报道,中房网整合整理


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