2019年12月上海房地产市场报告

  • 时间:2020-01-11 20:58 编辑:天台房产网 来源:中国房产协会 阅读:50
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摘要:  上海易居房地产研究院2020年1月10日发布《12月上海房地产市场报告》。该报告显示,新房和二手房市场出现以下特征:  新房市场:12月,上海新建商品住宅成交面积为68.6万平方米,环比下降2.3%,同比增长33.5%;

  上海易居房地产研究院2020年1月10日发布《12月上海房地产市场报告》。该报告显示,新房和二手房市场出现以下特征:

  新房市场:12月,上海新建商品住宅成交面积为68.6万平方米,环比下降2.3%,同比增长33.5%;新增供给面积73.7万平方米,环比增长52.2%,同比下降45.3%。12月上海共有30个新建商品住宅项目进入市场,临近年关供给明显增加,但并未推高12月新房的成交。

  回顾2019年月度成交数据,除去4月的小阳春和8、9月的临港新政明显利好,其他月份成交量都较为平稳。总体来看,新房市场成交乏力,上涨动力明显不足。

  年度数据来看, 2019年上海新建商品住宅成交面积约769.2万平方米,同比增长19.0%;新增供给面积762.9万平方米,同比下降7.0%。2017年商品住宅供应为2006年以来最低水平,2018年供给放量,但高供给并未推动成交量的上行,2019年供给略下滑,供小于求,成交量为近三年的最高值。从短周期来看,类似于2012年。参照2013年,预计2020年新建商品住宅成交量将小幅增长。

  从环线来看,在占比上,2019年内环内以及外环以外的新房成交量较2018年有所增长,其中,外环以外的新房成交面积达74%。在同比上,内环内成交面积同比增长42.0%尤为显著,市区入市项目增加,2019年上海楼市持续限价高压,开发商恐捂盘惜售等市场回暖无望,趁着小阳春上半年释放了部分市区盘。郊环外成交面积同比增长31.1%,主要是临港新政利好所致。

  从各区域来看,2019年上海商品住宅成交面积居前三的区域为浦东、青浦和奉贤,三区新房成交面积占全市总成交面积的45.0%,其中浦东区新房成交面积170.0万平方米,仍位居榜首。同比来看,除了几个基数较低的区域外,奉贤和黄浦同比增速较快,分别为42.0%和34.7%;静安增速最慢,为-22.5%。

  从需求性质来看,按套均面积分成刚需、改善和享受型住房。占比上,改善型需求超过半壁江山,套面积在90-160平方米的成交占总成交面积的61%。成交面积上,各类需求同比均呈现正增长,其中,改善型需求增速最快,为24.5%。

  从项目销售情况来看,排名前十位的项目绝大部分位于郊区,其中位于青浦的万科天空之城成交面积11.7万平方米,居2019年商品住宅成交面积榜单首位。第二和第三名分别为位于静安的静安府和位于嘉定的西郊金茂府。万科天空之城作为热门的TOD项目,周边配套较成熟,性价比较高,一二三期均引起热销。

  12月上海新建商品住宅成交均价为56259元/平方米,环比上涨6.0%,同比下跌9.0%。12月新房成交均价环比有所上升,考虑到新房成交均价主要受成交项目结构影响,从成交金额来看,排名在前五的绿宝园、大名城紫金九号项目,成交均价均超过6万,使得12月新房成交均价较11月有所上涨。预计后续上海新房价格将维持相对平稳的态势。

  年度数据来看,2019年上海新房成交均价为54499元/平方米,同比上涨2.0%。观察历史数据可知,从成交均价来看,自2006年至2019年,上海房价整体呈现上涨的走势;从同比涨幅来看,2018年和2019年成交均价同比涨幅大幅收窄,2019年同比涨幅处于历史较低值。上海新房房价深受政策调控影响,2011年和2012年接近于零的同比增速是因为一系列限购限贷的调控政策,有效地遏制了房价。上海楼市调控政策难放松,预计2020年成交价格大概率将盘整。

  截止到2019年12月底,上海新建商品住宅库存总量为773万平方米,环比增长0.0%,同比增长11.5%。上海新建商品住宅存销比为11.4个月,比11月增加0.1个月。观察历史数据,2019年3-9月存销比下行,10-12月存销比处于盘整态势,目前处于合理区间。

  二手房市场:12月上海二手住宅成交近2.0万套,环比增长11.2%,同比增长27.6%。月度数据来看,虽11、12月成交量出现年末翘尾止降转增,但仍处于2019年4月以来的下行通道,不改二手房市场降温的态势,市场交易情绪在小阳春后持续走弱。除了个别月份,2019年单月成交量的绝对值不低,绝大多数月份月成交可达到2万套的历史平均水平。

  2019年上海二手住宅累计成交约23.7万套,同比增长44.8%。结合历史数据来看,二手房成交量波动规律较明显。2009年成交量大增,市场经历了3年低迷期后,2013年成交量开始回升,随即2014年成交量再度下滑。2015年及2016年成交量明显高于2009年,市场出现2年低迷后回升,2019年回升幅度不及2013年。预计2020年二手房成交量大概率不会像2014年那样出现大幅萎缩,考虑到2019年成交量基数较大,预计同比也不会出现大幅增长。

  11月,上海二手住宅价格环比增速为0.0%,同比上涨1.1%。按统计局统计口径来看,受2018年“731”会议影响,二手住宅价格自2018年7月至2019年2月,连续了8个月环比下跌。3月起环比转负为正,5-8月环比进入盘整期。同比曲线的波动具有一定的周期性,连续两三年同比涨幅在正区间,随后步入负区间。2015年至2016年10月,楼市繁荣期二手房同比涨幅不断扩大至过去12年来最高点36.7%,因此房价下跌调整期也较长。考虑到2019年上海二手房月成交量较2018年同期均有所增长,预计二手房价格同比继续上涨。


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